Qui est le Gérant de la SCI ? Quelles sont ses responsabilités ?

Société Civile Immobilière - Qui est le Gérant de la SCI ? 

Par Me SASSI, avocat en création de SCI, et en droit des affaires, à Paris
https://www.sassi-avocats.com/

Une SCI (Société civile immobilière) est un type de société très répandue pour la constitution d’un patrimoine immobilier - par voie d’apport et/ou d'acquisition – et également pour la gestion de ce patrimoine, - en vue par exemple de se partager les bénéfices-,  cf articles 1832 et s., et les articles 1845, 1846, 1847 et s. du code civil.

Ce type de Société est largement répandu, principalement pour les avantages qu'elles procurent, et représentent près d’un tiers de l’ensemble des sociétés qui sont créées chaque année.

En tant que société civile, une SCI (Société civile immobilière) est exclusivement dédiée à des objectifs immobiliers (une SCI ne peut pas faire de commerce régulier - articles  L.110-1 et  L.110-2  du code de commerce). 

Par contre, en tant que personne morale, une SCI peut avoir un patrimoine qui lui est propre et elle peut donc consacrer son activité à gérer ce patrimoine. En précisant que sur le plan juridique, ce patrimoine - qui lui est propre - est partagé entre les associés dans des proportions égales ou différentes. 

Au niveau légal, même si une SCI bénéficie d'un cadre légal peu contraignant permettant de gérer plus facilement les biens immobiliers, la création de la SCI nécessite obligatoirement un certain nombre de démarches, et sa gestion par un gérant implique notamment la tenue d’Assemblées Générales. La comptabilité de la SCI est également rigoureuse, en particulier dans le cas où il est choisi de recourir au régime de l’impôt sur les sociétés. 

Comment créer une SCI:

Il y a des conditions de fond et des conditions de forme. Ce dossier est traité dans une publication spécifique a lire ici :  Création d'une SCI : 10 bonnes raisons de créer une SCI

La Direction de la SCI : Le Gérant 

Une fois constituée, les associés vont nommer un gérant qui va gérer et administrer la SCI 

Le gérant (ou les gérants) doit répondre a quelques conditions légales : 

• Le gérant est une personne morale ou physique (une personne majeure ou mineure émancipée). 
• Le nombre de gérants est libre (ce nombre peut être fixé dans les statuts de la société). 
• Le gérant ne doit pas être sous une interdiction de gérer.

Nota bene: Les conditions nécessaires de nomination du ou des gérants peuvent être fixées dans les statuts. 

Comment est nommé le gérant ?

Le gérant de la SCI est désigné par les associés (ayant au moins 50% des parts sociales), dans les statuts ou dans un acte postérieur.

Le gérant peut être un des associés, ou un tiers à la société. 

La nomination du gérant de la SCI est nécessaire - et doit être faite et entérinée - pour finaliser l'immatriculation de la SCI. (Une fois le traitement du dossier finalisé par le greffe du Tribunal de commerce, il sera délivré un extrait Kbis)

Nota bene :Tous changements de gérant nécessitent une information au greffe du Tribunal de commerce qui réalisera la retranscription sur les minutes du RCS (registre du commerce et des sociétés) des modifications, et nécessitent également une action de publicité.

Quels sont les pouvoirs du gérant ?

Le gérant a le pouvoir de gérer la SCI. Le gérant doit prendre tous les actes nécessaires à la bonne gestion de la société civile immobilière. 

Le gérant doit toujours - dans la perspective de l’objet social - agir dans l’intérêt de la société. Et bien sur être loyal envers les associés et la société.

Dans ses relations avec les tiers et avec les associés, les pouvoirs du gérant ne sont limités que par les statuts (qui ont la possibilité de prévoir ces limitations) et également par les pouvoirs des associés (qui peuvent modifier les statuts). Et il peut ainsi, pour des actes importants, être envisagé une autorisation préalable des associés, sans laquelle le gérant ne pourra pas agir (et s’il le fait, il commet une faute pouvant justifier sa révocation). 

Comme évoqué précédemment, une SCI peut y avoir plusieurs gérants. Dans ce cas de gérance collective, Il peut être prévu dans les statuts une répartition des compétences, ou pour certaines situations il peut être convenu qu'une prise de décision soit faite à la majorité des gérants. 

Nota bene :Si les statuts ne précisent rien, le gérant peut prendre tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. 

En tant qu'un organe de représentation, le gérant de la SCI peut agir au nom de la SCI à l’égard des tiers. 

Les pouvoirs du gérant sont tels que les tiers sont particulièrement protégés. Il n'est pas possible dans ce cas de leur opposer les clauses statutaires qui limiteraient les pouvoirs du gérant.
En conséquence, les actes d’un gérant (à l'égard des tiers) en dehors de son domaine de compétence fixé par les statuts, seront valides, que le tiers en question ait été au courant ou non. 

Par contre, le gérant agissant pour des actes qui ne correspondent pas à l'objet social de la Société pourront être invalidés si le tiers en était conscient

Remarque: la simple publicité des statuts n’est pas une preuve suffisante. 

Nota bene : Dans le cas d'une SCI avec plusieurs gérants, un des gérants peut engager la société envers un tiers, et l’opposition d’un autre des gérants ne peut pas invalider l’acte pris (remarque : sauf s’il prouve que le tiers connaissait l’existence d’une pluralité de gérants).

Remarque : en tant que gestionnaire, le gérant doit tenir une comptabilité de trésorerie, en enregistrant toutes les recettes, dépenses et leur nature. Cependant, les comptes d'une SCI n’ont pas à être déposés auprès du greffe du Tribunal de commerce. 

Comment les fonctions d’un gérant prennent-elles fin ?

Plusieurs situations peuvent amener la fin des fonctions d'un gérant 

- La fonction du gérant est arrêtée à une date / durée comme spécifié dans les statuts. Si aucun terme n’est spécifié, le gérant est nommé pour la durée de vie de la société. 

- Le gérant peut ne pas poursuivre son rôle, pour un évènement personnel l’empêchant de poursuivre son rôle ou mettant fin à ses fonctions (incapacité, interdiction de gérer, décès, etc.).

- Le gérant peut aussi démissionner. 

Remarque : le gérant pourra être condamné à verser des dommages-intérêts si cette décision est de mauvaise foi).

- Le gérant peut être révoqué par une décision judiciaire. 

Il est à noter que tout associé souhaitant en faire la demande, peut saisir le juge commercial. Cette demande bien sur doit être fondée sur une cause légitime (et non pas un juste motif).

- Les associés peuvent décider de révoquer le gérant. Pour cela les associés doivent être majoritaires, c’est-à-dire représenter plus de 50% des parts sociales de la SCI. 

Remarque : Le gérant, s'il estime que cette révocation a été proclamée sans juste motif, peut demander des dommages et intérêts. Ce qui peut donner lieu à un vaste contentieux, la notion de juste motif pouvant couvrir par exemple une certaine gravité de faute du gérant, ou bien également la mésentente qui pénaliserait l’intérêt social.

Bien sûr, il faut au moins un gérant dans la SCI, et donc procéder à la nomination d’un nouveau gérant, et également aux mesures d'information et de publicité.

Quelle est la Responsabilité du Gérant ?

Le gérant de la SCI est responsable devant les associés : il tient la comptabilité, Il organise les Assemblées Générales (AG) et Il présente aux associés le bilan et les comptes de la société, lors des AG.

Le régime de responsabilité du gérant s’impose aussi bien au gérant de droit qu’au gérant de fait. D’autre part, en cas de pluralité de gérants, cette responsabilité est partagée. 

Responsabilité civile du gérant 

Le gérant est responsable au civil, individuellement ou solidairement envers les tiers et la société - et les associés. Le droit commun de la responsabilité s’applique ; Donc il faut une faute, un préjudice et un lien de causalité. 

Lorsque le gérant ne respecte pas les dispositions dans les statuts ou bien s'il commet une infraction aux regles relatives au régime des société civile immobilière, sa responsabilité civile envers la société est engagée

Toutes victimes d'un préjudice personnel, associé ou tiers, peuvent mettre en œuvre la responsabilité. ou par action sociale dans le cas d'un préjudice subi par la société.

Cependant, le gérant doit avoir commis une faute séparable de ses fonctions, pour pouvoir engager sa responsabilité civile. 

Responsabilité pénale du gérant 

Le gérant, dans le cadre de ses fonctions, est responsable pénalement pour toutes infractions réprimées par le code pénal.

Responsabilité fiscale du gérant 

Le gérant n’est pas responsable fiscalement, en principe, sauf s'il est responsable d'actions frauduleuses et qu'ainsi les impositions ne peuvent être prélevées. Dans cette situation, le gérant pourra être tenu comme solidairement responsable. 

Une analyse juridique, fiscale et sociale de votre projet, par un professionnel du droit, s’impose avant toute prise de décision, cela pour faire de bon choix de montage de votre société civile, et ainsi éviter toute erreur et/ou effet défavorable.

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