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Prêt d'investissement locatif et bénéfice de la protection du consommateur

Affaires - Banque et finance
03/10/2017
Le prêt, contracté par un emprunteur inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel pour financer l’achat d’appartements destinés à la location, n’est pas soumis à la prescription biennale en raison de la finalité professionnelle du prêt, même si cette activité n’est professionnelle qu’à titre accessoire.
Tel est le rappel opéré par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 20 septembre 2017 (voir dans le même sens : Cass. 1re civ., 12 oct. 2016, 15-20.487, D et Cass. 1re civ. 25 janv. 2017, n° 16-10.105, P+B). En l’espèce, une banque a consenti à un couple deux prêts destinés à l’acquisition de deux appartements situées dans une résidence hôtelière, en vue de les donner en location. À la suite d'échéances impayées, la banque a fait pratiquer une saisie-attribution contestée par les emprunteurs devant le juge de l’exécution. La question qui se posait ici était celle de l'application de la prescription biennale de l’article L. 137-2 du Code de la consommation aux crédits en cause et dont se prévalait les emprunteurs.

La cour d’appel a considéré que les emprunteurs avaient la qualité de consommateurs et que la prescription biennale de la créance était acquise. Elle a retenu, en effet, que l’époux, médecin, s'était inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel, non pas pour exercer cette activité, mais dans le seul but de bénéficier des avantages fiscaux attachés à ce statut et que le bail consenti à une société sur les immeubles financés afin que celle-ci en dispose pour exercer elle-même une activité d'hébergement, ne caractérisait pas l'exercice d'une activité professionnelle, peu important que le couple ait procédé à neuf autres opérations similaires avec différents organismes bancaires.

Mais la Cour de cassation tranche en sens inverse et casse l’arrêt de la cour d’appel au visa des articles L. 312-3, 2°, et L. 137-2 du Code de la consommation, devenus L. 313-2, 2°, et L. 218-2 du même code en vertu de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016. Pour elle, le fait que les appartements acquis au sein d’une résidence hôtelière soient destinés à la location et que le mari se soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur de meublé professionnel démontrent que les prêts immobiliers étaient destinés à « financer une activité professionnelle, fût-elle accessoire, exclusive de la prescription biennale applicable au seul consommateur ».