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Création d'une SCI : Les 10 Raisons de Créer une SCI

Création d'une SCI : Les 10 Raisons de Créer une SCI

Création d'une SCI:  10 Raisons de Créer une SCI

Par Me SASSI, avocat en création de SCI, et en droit des affaires, à Paris
https://www.sassi-avocats.com/


Pourquoi créer une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est un type de société très répandue pour constituer un patrimoine immobilier par voie d’acquisition ou d’apport, et pour la gestion de ce patrimoine immobilier, que ce soit à titre lucratif ou non (cf articles 1832. et suivants, articles 184518461847, et suivants du code civil).

Compte tenu des nombreux avantages qu’elles procurent, les SCI ont un franc succès, et constituent sur le plan statistique près d’un tiers de l’ensemble des sociétés qui sont créées chaque année.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile exclusivement dédiée à des objectifs immobiliers comme indiqué par les articles L.110-1 et L.110-2 du code de commerce. La personnalité juridique de la SCI (personne morale) lui permet d’avoir son propre patrimoine (partagé entre les associés) et elle peut donc consacrer à cette activité de gestion et de développement de son patrimoine. Bien sur une SCI ne peut pas faire de commerce régulier. 

Il existe une multitude de fonctions que peut remplir une SCI et il peut ainsi s’agir d’une:

  • SCI familiale
  • SCI professionnelle
  • SCI Construction Vente. 

 

Les avantages d'une SCI pour la constitution et la gestion de biens immobiliers sont nombreux:

  • Le patrimoine des associés est géré par une société – personne morale - avec les avantages d'une gestion rigoureuse,
  • Chaque associé possède une quote-part des parts sociales en fonction des apports à la SCI
  • Un cadre légal des SCI moins contraignant, qui facilite la gestion des biens immobiliers
  • Les associés ont la possibilité de choisir le régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés (choix définitif dans ce cas))
  • Les associés ont la possibilité dans une certaine mesure d'optimiser la gestion fiscale de leurs investissements immobiliers
  • Les impositions sur les plus-values immobilières sont basées sur la durée de détention des parts de la SCI
  • Un associé peut céder ses parts sociales, en accord avec les autres associés, et ce sans forcer à revendre tout le bien. 
  • La SCI permet d'éviter l'indivision, dont le régime juridique est également plus compliqué et contraignant 
  • La SCI permet d’organiser efficacement la transmission de patrimoine immobilier,
  • La création rapide de la SCI avec des statuts clairs pour la gestion des biens immobiliers

 

Toutefois, créer une SCI nécessite un certain nombre de démarches rigoureuses, et la gestion de la SCI implique des obligations légales, dont par exemple la tenue d’Assemblées Générales. La comptabilité est également structurée dans le cas où il est choisi de recourir au régime de l’impôt sur les sociétés. 

Il est à préciser que, en cas de dettes de la Société Civile Immobilière de toutes natures (fiscales, sociales, bancaires ou autres -), les associés restent responsables indéfiniment sur leurs biens personnels. Cela signifie que la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant des apports qu’ils ont effectués, mais que la responsabilité peut s'étendre à l’intégralité du patrimoine des associés.

 

CREATION D'UNE SCI

Créer une SCI impose le respect de conditions de fond et de conditions de forme (comme cela est le cas pour la création de tous types de sociétés).

Conditions de fond pour la création d'une SCI 

Il est possible de créer une SCI en s'associant avec son conjoint, avec des membres de sa famille ou encore avec des amis ou d'autres personnes extérieures au cercle familial.

Une SCI nécessite au moins 2 associés. Il n’y a pas un nombre maximal d’associés. 

Les associés sont des personnes physiques et/ou des personnes morales, françaises ou non (un ressortissant étranger peut être un associé d’une SCI française, bien sur s'il n'en est pas interdit par sa propre loi nationale). 

Lors de la création de la SCI, Les associés procédent à un apport au capital social de la SCI soit: 

  • par apport en numéraire (de l'argent qui sera utilisée pour acheter un bien immobilier)
  • par apport en nature (un bien immobilier que l’on affecte au patrimoine de la SCI). 

Les associés sont engagés et responsables des dettes de la SCI, indéfiniment. Si la situation se présente, Ils devront régler toutes dettes de la SCI, éventuellement au-delà de leur apport au capital.

 

Création d'une SCI avec un associé mineur 

Un mineur peut être associé à une SCI, (un exemple est lorsque la création de la SCI est liée à des fins de gestion de la succession). Un mineur émancipé est facilement intégré à une SCI. Le mineur non-émancipé doit avoir l’autorisation de ses parents ou responsables légaux. 

Toutefois, et en toute logique, un mineur ne peut pas être gérant d’une SCI, notamment compte tenu de l'importance et de la nature des engagements que peut prendre une SCI.

Pour devenir associé, le mineur doit procéder à un apport soit par succession, soit par donation. Il est représenté par ses parents ou son tuteur légal. Le mineur est aussi représenté pour les assemblées, par ses responsables légaux. Et bien sur, tous les revenus provenant de l’activité de la SCI sont déposés sur un compte bancaire à son nom. 

Concernant le mineur, Il est possible de prévoir (dans les statuts de la SCI) une limitation de la responsabilité du mineur associé, en particulier lors d'un emprunt à un l’établissement de crédit.

 

Conditions de forme

Pour créer une SCI, comme pour toute création de société, il faut rédiger des statuts, qui précisent le fonctionnement de la SCI. On y trouve en particulier des éléments structurants les rapports entre associés (nomination/révocation du gérant, procédure d'arrivée de nouveaux associés, cessions des parts sociales, suites d’un décès, etc.).

Les statuts de la société doivent comporter la dénomination sociale, l’objet social, la liste des associés, le capital social, les apports de chaque associé, le siège social, et la durée de vie de la SCI (au maximum 99 ans). Il est possible de prévoir la nomination du gérant (recommandé en annexe). 

Les statuts peuvent être établis par acte sous seing privé (sans avoir recours à un notaire) 

Dans le cadre de la Création d’une SCI:

  • Un exemplaire des statuts doit être remis à chaque associé signataire.
  • Des actions de publicités doivent être faites (annonce légale dans un journal d’annonces légales). 
  • Le dossier complet doit être envoyé au greffe du tribunal du commerce pour opérer l’immatriculation de la SCI. 


Une fois créée, la SCI va être administrée par un gérant - nommé par les associés. – et qui aura pouvoir pour tous les actes de gestion dans l’intérêt de la SCI.  

Dans le cas d’une gérance collective, il est possible de prévoir, dans les statuts de la SCI, une répartition des compétences entre les différents co-gérants nommés, ou encore les conditions d'une prise de décision à la majorité des gérants. 

 

QUEL EST LE DELAI DE CREATION D’UNE SCI ?

La création d’une SCI doit se décomposer en 4 étapes majeures :

  • 1ere étape – sous 24 heures ouvrés, notre cabinet d’avocats vous communique tous les actes juridiques relatifs à la création de votre SCI (Société civile immobilière) ;
  • 2e étape – Les associés de la SCI signent les statuts ainsi que les documents légaux constitutifs de la SCI, que nous vous avons préparés ;
  • 3e étape – Vous nous adressez le dossier complété. Il sera traité par notre cabinet d'avocats le jour de sa réception. Pour que nous puissions l’adresser sans délai au Tribunal de commerce compétent.
  • 4e étape – Traitement du dossier par le Tribunal de commerce et émission de l’extrait K bis, que nous vous enverrons. 

 

Lors de la création d'une SCI, les statuts, les pouvoirs des gérants, les relations entre associés, etc., sont des éléments importants et structurants. Une analyse juridique, fiscale et sociale de votre projet par un professionnel du droit s’impose avant toute prise de décision, cela pour faire en toute sérénité les bons choix et éviter toute erreur et/ou effet défavorable.

Notre cabinet d’avocat a plus de 20 ans d’expérience en droit des affaires et en droit fiscal de telle sorte nous vous accompagnons avec sérieux, rigueur et réactivité dans la création puis la gestion juridique et fiscale de votre entreprise.

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Nos tarifs comprennent :

  • La rédaction de tous les actes par un avocat en droit des affaires (statuts, etc.)
  • Un contact direct avec l’avocat qui rédige les actes
  • Les frais d’annonce légale et de greffe de Tribunal de commerce
  • Toutes les formalités légales auprès du greffe du Tribunal de commerce
  • Toutes les formalités légales auprès du Centre de Formalités des Entreprises de la Chambre de commerce et d’Industrie

Seuls les éventuels frais de chambre des métiers relatifs à certaines activités spécifiques ne sont pas compris (200 euros).


Vos avantages :

  • Un budget maitrisé
  • Un accompagnement personnalisé
  • Une prestation complète (K bis)
  • Un paiement sécurisé
  • (Une prestation en 5 heures avec supplément pour les opérations courantes)

 

Vous pouvez aussi être intéressé à consulter les sujets suivants (cliquer pour accéder aux publications)  :  

 

Gestion et vie d'une Société

 

Informations complémentaires auprès des organismes suivants : 

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Par téléphone direct :07.71.58.58.58 / par mail: Contact@tousvosactes.fr

Création de sociétés / changement de gérant / transfert de siège social / Comptes annuels
Cession de parts sociales / Contrats divers / 
dépôtde marque INPI, etc.

2018ep

Auteur : Maitre Mabrouk Sassi
             Avocat en droitr des Affaires
             
https://www.sassi-avocats.com/

 

Publié le 12/08/2018

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