Creation de SCI - Guide detaille

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Par Me Sassi, avocat – creation Sci - https://www.tousvosactes-avocat-ms.fr


La société civile immobilière (SCI) est un type de société très répandue qui permet la constitution d’un patrimoine immobilier par voie d’acquisition ou d’apport ainsi que la gestion de gestion de celui-ci que ce soit à titre lucratif ou non.


La SCI permet est également un outil de transmission d’entreprise intéressant de telle sorte qu’il permet d’organiser efficacement la transmission de patrimoine immobilier.


Compte tenu des nombreux avantages qu’elles procurent, les SCI ont un franc succès, et constituent sur le plan statistique près d’un tiers de l’ensemble des sociétés qui sont créées chaque année.

La création de SCI est donc fréquente dans le cadre d'investissements immobiliers.


Comme son nom le suggère, la SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile exclusivement dédiée à des objectifs immobiliers, et la personnalité morale dont elle dispose lui permet d’avoir un patrimoine qui lui est propre et qu’elle peut donc consacrer à cette activité.


Toutefois, et sur le plan juridique, il est fondamental de noter que même si la SCI a une personnalité juridique et un patrimoine qui lui est propre, les associés restent indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels.>


Cela signifie que la responsabilité des associés n’est pas limitée, dans l’hypothèse où la société aurait des dettes, de toutes natures, fiscales, sociales, bancaires ou autres, au montant des apports qu’ils ont effectués, mais peut s’étendre à l’intégralité du patrimoine des associés.


Il existe une multitude de fonctions que peut remplir une SCI et il peut ainsi s’agir d’une :


  • SCI familiale
  • SCI professionnelle

Ou encore d’une SCI Construction Vente.


Le succès de la SCI vient de son cadre légal peu contraignant qui permet de gérer plus facilement les biens immobiliers qu’une indivision dont le régime juridique est plus contraignant et compliqué.


Un des avantages les plus importants de la SCI repose sur la possibilité de choix du régime fiscal de la société qui permet alors, dans une certaine mesure, une gestion de la fiscalité des investissements immobiliers.


Ainsi, et dans le cadre d’une SCI, les associés peuvent soit opter pour :


  • L’impôt sur le revenu ;
  • Soit pour l’impôt sur les sociétés (étant précisé que ce choix-ci étant alors définitif).


Toutefois, la création de la SCI nécessite d’importantes démarches, et sa gestion implique la tenue d’assemblées générales. La comptabilité est également rigoureuse dans le cas où il est choisi de recourir au régime de l’impôt sur les sociétés.


Création de la SCI


La création d’une SCI impose le respect de condition de fond et de conditions de forme, comme cela est le cas pour tous les types de sociétés.


Conditions de fond


Pour être constituée, une SCI nécessite au moins deux associés, et il n’y a pas de nombre maximal d’associés.


Les associés peuvent être des personnes physiques et/ou des personnes morales, françaises ou non (un ressortissant étranger peut être associé d’une SCI française à la seule condition qu’il n’en soit pas interdit par sa propre loi nationale).


Il est tout à fait possible pour un mineur d’être associé à une SCI, en particulier lorsque celle-ci est créée à des fins de succession.


Un mineur émancipé est facilement intégré à une SCI en suivant la même procédure que pour un majeur, mais le mineur non-émancipé devra avoir l’autorisation de ses responsables légaux.


Il convient toutefois de noter que, fort logiquement, un mineur ne pourra pas cependant être gérant d’une SCI compte tenu de la nature et l’importance des engagements qui peuvent être pris par une SCI.


Pour devenir associé, le mineur devra procéder à un apport par succession ou par donation. Il sera alors représenté par ses parents, qui signeront les statuts de la société pour son compte. Lors des assemblées, il sera également représenté par ses responsables légaux, et tous les revenus pouvant découler de l’activité de la SCI seront déposés sur un compte à son nom.


Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI et devront régler toute dette de la SCI, même au-delà de leur apport au capital.


Il reste cependant possible de prévoir dans les statuts une limitation de la responsabilité du mineur associé, en particulier lorsqu’il s’agira de procéder à un emprunt (et l’établissement de crédit devra contractuellement renoncer à son droit de poursuivre l’associé mineur).


De manière générale, la SCI permet de s’associer avec n’importe qui que soit avec des membres de sa famille, avec son conjoint, ou encore avec des amis, c’est-à-dire avec des personnes extérieures au cercle familial.


Les associés devront procéder à un apport au capital social de la SCI. Il pourra s’agir en particulier d’un apport en numéraire (une somme d’argent qui sera utilisée pour faire l’achat d’un bien) ou d’un apport en nature (un immeuble que l’on affecte au patrimoine de la SCI).


Conditions de forme


Comme pour toute autre société, il faut rédiger des statuts, c’est-à-dire une charte écrite qui décrit le mode de fonctionnement de la SCI, notamment dans le cadre des rapports entre associés (mode de nomination et révocation du gérant, cession des parts sociales entre vifs ou à la suite d’un décès, procédure d’agrément des nouveaux associés, etc.).


Les statuts de la société doivent comporter la dénomination sociale, la liste des associés (au minimum au nombre de deux), l’objet social, le capital social et les apports de chaque associé, et la durée de vie de la SCI (qui ne peut pas excéder 99 ans). Il est également possible de prévoir la nomination du gérant dans une annexe aux statuts.


La dénomination sociale peut incorporer le patronyme d’un ou plusieurs associés, l’objet social de la société, ou encore être imaginaire. Il est possible d’utiliser une abréviation, dont la signification sera indiquée dans les statuts.


Ce nom ne pourra pas comporter le signe « € », qui n’est pas une lettre de l’alphabet, et le signe « @ » sera assimilé à la lettre « a » au RCS.


La dénomination peut en principe être choisie librement, mais elle ne doit pas porter atteinte aux droits d’un tiers ou créer une confusion dans l’esprit du public.


Il faut également spécifier un siège social pour la SCI.


Les statuts peuvent être établis ou par acte sous seing privé c’est-à-dire sans nécessairement avoir recours à un notaire.


Un exemplaire des statuts devra impérativement être remis à chaque associé signataire.


Dans le cadre de la Création d’une SCI, diverses mesures de publicités devront être réalisées et notamment l’insertion d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales.


Une fois ces opérations réalisées, l’intégralité du dossier devra être envoyé au greffe du tribunal du commerce pour opérer l’immatriculation de la SCI.




La direction de la SCI - le gérant


Une fois constituée, la SCI va être administrée par un gérant. Ce gérant va ainsi être nommé par les associés.


Il doit simplement être une personne morale ou physique (majeure ou mineure émancipée).


Il ne doit pas être frappé d’une interdiction de gérer. Le nombre de gérants est libre et peut être fixé dans les statuts.


De manière générale, les statuts peuvent aménager les conditions nécessaires pour désigner le gérant.


Nomination du gérant


Les associés désignent le gérant dans les statuts ou dans un acte postérieur : ces associés doivent disposer d’au moins la moitié des parts sociales.


Le gérant doit être nommé avant de finaliser la création de la SCI, car l’immatriculation ne peut être opérée sans que le gérant ait été spécifié.


Il peut aussi bien être un associé qu’un tiers à la société.


Tout changement de gérant devra faire l’objet d’une mesure de publicité ainsi que d’une information au greffe qui procèdera à la retranscription des modifications sur les minutes du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).


Lorsque le greffe du Tribunal de commerce aura finalisé le traitement du dossier, il sera alors en mesure de délivrer un extrait K bis, document qui est en quelque sorte la carte d’identité officielle de la société civile immobilière.


Quels sont les pouvoirs du gérant


Le gérant est avant tout un organe de gestion, qui doit prendre tous les actes de gestion de la société. Ses pouvoirs ne sont limités que par les statuts (qui peuvent prévoir des limitations) et les pouvoirs des associés (qui peuvent modifier les statuts). Ainsi, pour des actes importants, il est possible d’envisager une autorisation préalable des associés, sans lequel le gérant ne pourra pas agir (et s’il le fait, il commet une faute pouvant justifier sa révocation).


Dans le cas d’une gérance collective, les statuts peuvent prévoir une répartition des compétences entre les différents gérants nommés, ou encore une prise de décision à la majorité des gérants. Si les statuts ne précisent rien, le gérant peut prendre tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société.



Le gérant est aussi un organe de représentation et peut agir au nom de la société à l’égard des tiers.


Les tiers sont alors particulièrement protégés et il est impossible de leur opposer les clauses statutaires qui limiteraient les pouvoirs du gérant.


Ainsi, les actes d’un gérant qui dépasserait son domaine de compétence fixé par les statuts seront valides, que le tiers en question ait été au courant ou non.


En revanche, les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social de la SCI pourront être invalidés si le tiers en était conscient (la simple publicité des statuts n’en étant pas une preuve suffisante).


S’il y a plusieurs gérants, un seul d’entre eux suffit pour engager la société envers un tiers, et l’opposition d’un autre gérant ne peut pas invalider l’acte pris (sauf s’il prouve que le tiers connaissait l’existence d’une pluralité de gérants).


Le gérant doit toujours agir dans l’intérêt de la société dans la perspective de l’objet social. Il doit également être loyal envers la société et les associés.


Il doit tenir une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire enregistrer les dépenses, les recettes et leur nature. Cependant, les comptes n’ont pas à être déposés auprès du greffe.


Comment les fonctions d’un gérant prennent-elles fin ?


Les fonctions du gérant peuvent s’achever à la fin d’un terme fixé dans les statuts. Si aucun terme n’est spécifié, il est nommé pour la durée de la société.


Un évènement personnel l’empêchant de poursuivre son rôle peut également mettre fin à ses fonctions (décès, incapacité, interdiction de gérer…), et il faudra alors procéder à la nomination d’un nouveau gérant et aux mesures de publicité.


Il est aussi possible pour le gérant de démissionner (mais si cette décision est de mauvaise foi, il pourra être condamné à verse des dommages-intérêts).


Les associés peuvent décider de révoquer le gérant s’ils représentent plus de la moitié des parts sociales de la société.


Le gérant peut demander des dommages-intérêts s’il estime que cette révocation a été proclamée sans juste motif, ce qui donne lieu à un contentieux assez vaste. La notion de juste motif va par exemple couvrir la faute d’une certaine gravité du gérant, mais également la mésentente compromettant l’intérêt social.



Le gérant peut être révoqué par décision judiciaire. Tout associé peut saisir le juge commercial d’une telle demande, fondée sur une cause légitime (et non pas un juste motif).


Comment fixer la rémunération du gérant ?


Le gérant est considéré comme un organe de la SCI et n’est pas lié par un contrat de travail.


Sa rémunération peut être décidée en annexe des statuts ou dans un acte postérieur après la création de la société.


Une rémunération peut donc être librement fixée par les associés, et elle devra être indiquée dans la comptabilité.


Le gérant associé pourra prendre part au vote déterminant sa rémunération.


Le plus souvent, les gérants de SCI ne sont pas rémunérés.


Quel est la responsabilité du gérant ?


Le gérant est responsable devant les associés : il tient la comptabilité et doit présenter les comptes et le bilan de la société aux associés lors de l’assemblée générale qu’il doit organiser.


Le gérant est responsable au civil, individuellement ou solidairement envers la société (et les associés) ou envers les tiers. Le droit commun de la responsabilité s’applique, et il faut alors un préjudice, une faute et un lien de causalité.


La responsabilité civile du gérant envers la société est mise en jeu lorsqu’il commet une infraction aux règles relatives au régime des SCI ou lorsqu’il ne respecte pas une disposition des statuts. Toutefois, pour engager sa responsabilité civile à l’égard des tiers, il faut qu’il ait commis une faute séparable de ses fonctions.


Cette responsabilité pourra être mise en œuvre par n’importe quel associé ou tiers, victime d’un préjudice personnel, ou par action sociale lorsqu’un préjudice est subi par la société.


Il est aussi responsable pénalement s’il commet une infraction réprimée par le code pénal dans le cadre de ses fonctions.


En principe, le gérant n’est pas responsable fiscalement, sauf si les impositions ne peuvent pas être prélevées du fait de manœuvres frauduleuses, auquel cas il pourra être tenu comme solidairement responsable.


Le régime de responsabilité du gérant s’impose aussi bien au gérant de droit qu’au gérant de fait. D’autre part, en cas de pluralité de gérants, cette responsabilité est partagée.



Les décisions collectives des associés de SCI


Les associés de la SCI disposent du pouvoir au sein même de la SCI. Les décisions les plus importantes, le plus souvent relatives à la vie de la société (et qui ne peuvent pas être prises par le gérant seul), sont prises par les associés durant une assemblée.


Il revient au gérant de convoquer l’assemblée au moins une fois par an, et ce même dans le silence des statuts. Toutefois, il ne s’agit pas nécessairement de convoquer physiquement les associés, il reste possible d’envisager une visioconférence ou une conversation téléphonique dans les statuts pour faciliter la prise de décisions.


Cette convocation à l’assemblée générale doit remplir des conditions légales et statutaires. Généralement, il va s’agir d’envoyer par courrier AR la convocation, qui mentionne le lieu, la date et l’heure de l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour prévu.


Durant une assemblée générale ordinaire, les associés procèdent au vote de la rémunération du gérant, l’approbation des comptes, et l’affectation des bénéfices.


Pour les décisions les plus importantes (comme la dissolution de la société) ou celles prévues dans les statuts, une assemblée générale extraordinaire est réunie. De même, s’il s’avère que les comptes font apparaître un résultat négatif supérieur à la moitié du capital social, une AGE est réunie.


Quels les droits, obligations et responsabilités des associés ?


Les associés prennent part à la distribution des bénéfices récoltés par la société selon la répartition des parts sociales.


Les associés ont un droit d’information sur la santé de la société : cela signifie qu’à tout moment, ils peuvent demander à avoir accès aux documents relatifs à l’exercice en cours au siège social (les comptes, l’inventaire, les rapports de gérance…).


Ce droit est exercé au moins une fois par an, puisque le gérant doit leur communiquer ces informations quelques semaines avant une assemblée générale.


Les associés peuvent décider de céder leurs parts sociales, comme tout bien ayant intégré leur patrimoine personnel.


Les associés sont liés par un devoir de loyauté, à la fois envers la société, envers les autres associés ou envers le gérant.


Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI et devront répondre du passif de la société.



Capital & Parts sociales


Le montant du capital social d’une SCI est libre de telle sorte qu’il peut s’élever à 1 euro.


La contrepartie du capital social est composée des apports effectués par les associés étant précisé que ces apports peuvent être des :


  • Apports en numéraire qui sont des apports en argent
  • Apports en nature qui sont des apports de biens meubles ou immeubles, ce qui imposera alors des formalités particulières (actes d’apport) de nature à augmenter significativement le montant des frais de constitution puisque l’apport d’un bien immobilier par exemple impose de façon schématique les mêmes formalités et cout que ceux nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier ;


Les parts sociales sont accordées aux différents associés en fonction de leur apport au capital de la SCI. Leur valeur individuelle, le nombre total de parts et leur répartition entre les associés est indiqué dans les statuts de la société. 


La cession de parts se fait obligatoirement par écrit (soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé). Une fois une copie de l’acte déposé au siège de la société, la cession est opposable à la SCI et le cessionnaire pourra employer ses droits ainsi acquis. Le cédant est quant à lui tenu d’une garantie de son fait personnel et des vices cachés.


Il est possible de céder ses parts à une personne complètement étrangère à la société sous réserve toutefois des dispositions relatives aux clauses d’agrément qui pourraient être insérées dans les statuts et dont le but est justement de limiter l’entrée de tiers à la société au capital de la société.


Dans le cadre des clauses d’agrément, la procédure est généralement la suivante :


L’associé souhaitant céder devra notifier sa volonté par lettre AR à destination de chaque associé et de la société, et le gérant devra convoquer une assemblée sous huit jours pour étudier ce projet de cession.


Si le cessionnaire obtient une double majorité (majorité des associés et majorité des parts sociales), il devient associé.


Si cette double majorité n’est pas acquise, le cessionnaire ne devient pas associé, mais le cédant peut pousser les autres associés à racheter ses parts ou à les faire racheter par des tiers qu’ils désignent, mais la société peut également décider de réduire son capital pour racheter elle-même les parts du cédant.


Les associés sont libres de céder leurs parts à d’autres associés, mais pour éviter tout retournement de répartition des parts, il est possible de faire limiter par les statuts cette cession entre associés.


Dans l’hypothèse de l’entrée de tout nouvel associé au capital de la SCI, ou dans le cadre d’une cession de parts sociales entre associé, cela imposera une modification des statuts afin que l’identité du nouvel associé figure dans les statuts pour ensuite figurer sur l’extrait K bis de la société ce qui implique ipso facto le dépôt d’un dossier de modification auprès des services du greffe du Tribunal de commerce.


La SCI n’est pas dissoute en cas de décès d’un des associés, sauf disposition contraire dans les statuts. Les statuts peuvent soit prévoir que l’héritier de l’associé décédé prendra sa place, ou que seuls les associés survivants restent.


Si l’héritier ne peut pas lui-même devenir associé, soit à cause des statuts, soit par refus des autres associés, il aura tout de même droit à la valeur des parts sociales qui lui ont été transmises.


Les statuts peuvent prévoir les personnes qui succèderont à l’associé décédé (conjoint, héritier) ou même autoriser une disposition testamentaire à ce sujet. 


Dissolution / Liquidation de la SCI


Comme pour les autres types de sociétés, il est possible de mettre un terme à la SCI pour différentes raisons, par exemple lorsque l’objectif social est réalisé, lorsque la société arrive à son terme, ou encore sur décision des associés ou sur décision judiciaire. Toutefois, la concentration de l’intégralité des parts dans les mains d’un seul associé n’en entraîne pas sa dissolution.


Tout changement personnel de la situation d’un associé n’impacte pas la SCI, par exemple si un associé est déclaré en faillite personnelle, l’associé gérant fait l’objet d’une interdiction de gérer, etc. La société survit.


La dissolution est décidée lors d’une assemblée générale extraordinaire et doit être accompagnée de la nomination d’un liquidateur, qui sera chargé de régler les dettes et récolter les créances de la société. Cette décision fera l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales.


Une fois la mission du liquidateur arrivant à sa fin, la liquidation a lieu et les comptes sont clos. Le procès-verbal de liquidation fait également l’objet d’une mesure publicitaire et la demande de radiation du RCS devra être opérée dans le mois qui suit.


Lorsqu’il établit les comptes de clôture, le liquidateur va soit constater un excédent soit un déficit d’exploitation de la société. S’il y a un excédent, le montant est réparti entre les associés proportionnellement aux parts qu’ils détiennent. S’il y a un déficit, les associés sont responsables de façon illimitée : les dettes doivent être réglées et chaque associé devra y participer à hauteur de ses parts sociales.


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