Creation de SCI - Guide pratique

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Par Me Sassi, avocat – creation Sci - https://www.tousvosactes-avocat-ms.fr


Très courante en pratique, la forme de la société civile immobilière (Sci) a pour objet la gestion et la location d’immeubles qui ont été soit acquis par la Sci, soit apportés par ses associés.


La Sci est ainsi un excellent instrument de gestion patrimoniale puisqu’elle permet tout au long de sa durée de vie la mise en place d’utilisation d’optimisation juridique et fiscale en fonction des circonstances de la vie de ses associés.


En France, cette forme de la société est souvent choisie par les familles, notamment celles qui sont confrontées à l’indivision et permet d’associer ses enfants notamment dans le cadre d’une perspective de donation ultérieure progressive des parts sociales en conservant la jouissance de biens immobiliers, ou les revenus qui sont perçus par la Sci en cas de location de biens immobiliers.


En pratique, l’intérêt est évident dans le cas de la transmission dans la famille.


Ainsi, et par exemple, la création d’une Sci avec ses enfants permet d’organiser et d’anticiper des opérations de transmission de patrimoine notamment dans certains cas précis par le biais de démembrement de parts sociales entre la nue-propriété des parts sociales qui est alors détenues par les enfants et l’usufruit des parts sociales détenues par les parents.


Dans le cas des démembrements de propriété de parts sociales, cela permet :


  • Aux parents de jouir des biens immobiliers, ou de percevoir les loyers tout au long de leur vie
  • Aux enfants de récupérer l’usufruit au décès de leurs parents sans avoir à payer de droits de donation


Cet exemple n’est pas isolé puisque les avantages de Sci sont nombreux et qu’il n’existe que peu d’inconvénients à la création d’une Sci.


Qui peut être associé d’une Sci


En principe, l’associé d’une Sci peut être une personne physique, que ce soit un majeur ou un mineur représenté par son tuteur.


De même, une personne morale, c’est-à-dire une société peut également être une personne morale (une société donc), ce qui permet notamment à des chefs d’entreprises de faciliter le financement d’un bien immobilier à usage professionnel.


De même, il est possible pour les personnes qui n'ont pas le droit d'exercer l’activité commerciale être des associés d’une Sci (exemple : personne touchée d'incapacité suite à jugement, fonctionnaire, mineur, personnes ayant fait l’objet d’une condamnation pénale).


Des époux peuvent aussi être associés au sein d'une Sci étant précisé toutefois qu’il conviendra alors de se projeter dans l’avenir pour analyser les sources éventuelles de contentieux et les façons dont ils pourront être résolus.


Associé mineur


Une personne qualifiée de mineur signifie sur le plan de la personnalité civile qu’elle n’est pas majeure (18 ans aujourd’hui en France).

En matière de Sci, ce type de société peut être constituée avec un mineur même s’il n’est pas émancipé (à partir de 16 ans).


Il est important de souligner que cette qualité d’une Sci le rend indéfiniment responsable des dettes sociales ce qui est loin d’être anodin si la Sci a des dettes qu’elle ne peut pas rembourser.


C’est la raison pour laquelle la création d’une Sci avec des mineurs impose le consentement des deux parents (qui sont sur le terrain de droit civil ses administrateurs légaux) et une analyse prudence et minutieuse du projet afin de s’assurer que, même dans un scénario catastrophe, les enfants mineurs pourront être mis hors de cause et ne subir aucun désagrément, notamment sur le plan financier.


Lorsque les parents de l’enfant mineur sont séparés et/ou divorcés, un mineur enfant ne peut devenir associé d’une Sci qu’avec l’autorisation du juge des tutelles ce qui impose une action judiciaire et nécessite un certain délai puisque les juges des tutelles sont passablement débordés en termes de dossiers.

Combien peut-il y avoir d’associés dans une Sci


Une Sci peut avoir au moins 2 associés étant précisé que le nombre des associés n’est pas limité.


Les associés d'une Sci préciseront dans les statuts leur nombre et leur part respective du capital social.


Qu’est-ce que la dénomination sociale


En principe, le nom de la Sci est défini librement par les associés.


Son nom est donc la dénomination sociale et doit figurer sur tous les actes ou documents émanant de la société et destinés aux tiers, et donc bien entendu dans les statuts.


Il est important de souligner que lors de la création d’une Sci, il faut impérativement s’assurer que la dénomination sociale ne porte pas atteinte aux droits que pourraient avoir des tiers sur cette dénomination.


Pour cela, une recherche d’antériorité doit être effectuée sur le nom.


Qu’est-ce que le siège social


Le siège social détermine la nationalité de la société donc la loi applicable ainsi que les tribunaux compétents.


Le siège social est ainsi le lieu de direction de la Sci.



Si le siège social est situé chez un associé, il est important que la dénomination sociale de la Sci soit être indiquée sur sa boîte aux lettres fin qu’elle puisse recevoir tous les courriers, notamment ceux en provenance de l’administration fiscale.


Bien entendu et au cours de la vie de la Sci, celle-ci peut décider de modifier le lieu de son siège social.


Pour réaliser cette opération qui constitue un transfert du siège social, les associés devront être réunis dans le cadre d’une AGE (Assemblée Générale Extraordinaire) afin de ratifier l’opération de transfert de siège social ainsi que la modification du siège social.


Sachez que, le transfert est possible, sans difficulté majeure, sur tout le territoire français et que les statuts peuvent donner tous pouvoirs au gérant pour effectuer ce transfert seul si le siège reste dans le même arrondissement du lieu d’immatriculation.


Apport et capital social


Une Sci, comme toutes les autres formes de sociétés, doit avoir un capital social, et le montant de celui-ci est la contrepartie des apports, en numéraire ou en nature, effectués, par les associés.


Pour devenir associé d’une Sci, celui-ci doit effectuer un apport au profit de la Sci ce qui lui permettra d’obtenir des parts sociales proportionnellement à la valeur de son apport.


Les parts sociales sont donc les titres que les associés reçoivent en contrepartie de leurs apports.


La constitution du capital d’une Sci peut inclure les apports de chaque associé en nature (un immeuble ou tout autre bien immobilier) ou en numéraire (de l’argent).


De même, un apport peut être à titre onéreux et c’est ainsi notamment le cas quand un associé souhaite intégrer au capital un bien qu’il n’a pas fini de rembourser.


Il convient de noter que les associés peuvent également décider d’effectuer des apports réguliers via leur compte courant, pour permettre à la société de rembourser l’emprunt contracté généralement étant précisé que ce type d’apports en compte courant n’est pas pris en compte dans le montant du capital puisqu’il s’agit d’une dette de la Sci vis-à-vis des associés qui ont procédé auxdits apports en compte courant.


Gérant


Comme dans les sociétés commerciales, une Sci a nécessairement un dirigeant qui est qualifié de gérant.


Ce sont les associés a de la Sci qui procèdent à a nomination d’un un ou plusieurs gérants, associé ou non de la société.


En principe, le gérant assure la gestion de la société.


Précisons toutefois que la gestion de la gérance de la société est, tous les ans, examinée par les associés, réunis dans le cadre d’une AGO (Assemblée Générale ordinaire) ayant vocation à approuver ou non les comptes annuels relatifs à l’exercice précédent.


Les pouvoirs du gérant sont généralement fixés par les statuts, mais également par la loi et plus particulièrement le Code civil.


Le gérant a en principe le pouvoir de décision très large, toutefois, certaines décisions importantes doivent être prises par l’ensemble des associés (par exemple, la décision de dissolution de la société).


En tout état de cause, le gérant est tenu de conduire sa gestion dans l’intérêt social de la société et non dans son intérêt personnel, direct ou indirect.


La loi impose au gérant l’obligation de tenir une comptabilité et de rendre compte de sa gestion aux associés au minimum une fois par an. A cette occasion, le gérant doit rédiger un rapport écrit sur l'activité de la société au cours de l'année écoulée. En général, ce rapport détermine les bénéfices réalisés et les pertes encourues.


Exercice social


Un exercice social représente un cycle complet de l’activité économique d’une société et il correspond le plus souvent à une année civile. La date d’ouverture est alors fixée du 1er janvier et le 31 décembre.


Lors de la création de la Sci, il est nécessaire de fixer la date de clôture de son exercice social dans ces statuts. Au terme de cet exercice, la société est tenue de remplir ses obligations fiscales et comptables et d’arrêter les résultats de son activité.


A la fin de l’exercice, les comptes de la Sci doivent faire l’objet d’un examen par l’assemblée générale ordinaire des associés et le gérant qui s’abstiendrait de réaliser cette opération d’approbation des comptes annuels pourrait engager sa responsabilité civile, voir pénale dans certains cas particuliers.


Régime fiscal de la Sci


En principe, une Sci peut, sur le plan fiscal, être soumis à 2 régimes d’imposition, à savoir :


  • L’impôt sur le revenu (IR).
  • L’impôt sur les sociétés (IS)


Dans la plupart de cas, les Sci sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR).


Néanmoins, les associés peuvent choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ce qui est plus rare mais peut, dans certaines hypothèses précises, présenter de réels avantages en matière fiscale et financière.


Le régime de l’IR


Comme indiqué précédemment, une Sci est, par défaut, soumis à l’Impôt sur le revenu.


Cela signifie concrètement qu’elle est transparente sur le plan fiscal de telle sorte que les associés seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers au titre de résultats dégagés par la Sci, ce qui implique la perception de revenus et nomment de loyers.


Pour bénéficier de l’option à l’impôt sur les sociétés


Le régime de l’impôt sur les sociétés pour le Sci est un régime dérogatoire au droit commun et impose une analyse financière et fiscale au préalable.


Il ne faut opter à l’impôt sur les sociétés que des cas très précis.


Dans l’hypothèse de l’option pour ce régime fiscal, il convient d’en informer l’administration fiscale par le biais d’une notification dans les formes exigées par l’administration fiscale.




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