l'Obligation de Sécurité du Bailleur

L'Obligation de Sécurité

Par Me SASSI, avocat en droit des affaires, et en droit fiscal, à Paris https://www.sassi-avocats.com/

Cette obligation de securite, de source jurisprudentielle, a mis un certain temps à se développer mais elle est aujourd’hui, et ce depuis une vingtaine d’années maintenant, une obligation de résultat source de responsabilité́pour le bailleur autonome des obligations classiquement reconnues. 

Le principe de l'obligation de sécurité 

Cette obligation découle de la nécessité de fournir un bien conforme aux normes de sécurité́ et d’hygiène. Autrement dit le bailleur pourrait voir sa responsabilité́ engagée pour le cas ou son immeuble ne respecterait pas les normes d’hygiène en vigueurs ou risquerait de causer un dommage au locataire. 

C’est une obligation accessoire à l’obligation qui pèse sur tous de ne pas créer un risque pour la santé d’autrui.

C’est une décision rendue par la chambre civile de la Cour de Cassation en date du 2 décembre 1998 qui a reconnu l’existence autonome de cette obligation. 

Une obligation de moyen qui devient une obligation de résultat en cas regroupement avec les vices cachés. 

Tout d’abord il convient de rappeler la distinction entre obligation de moyens et obligation de résultat.

L’obligation de moyens aujourd’hui régie par l’article 1197 du code civil est l’engagement pris par une personne de faire de son mieux pour arriver à un résultat. Cette obligation n’inclut aucunement la réalisation du résultat. 

Inversement, l’obligation de résultats est l’obligation par laquelle une des parties s’engage à obtenir un certain résultat déterminé́ à l’avance dans le contrat. 

Dans le premier cas, celui de l’obligation de moyen, ne pas atteindre le résultat n’entraine pas automatiquement la responsabilité́ de l’obligé et il faudra démontrer pour engager sa responsabilité́ que ce dernier n’a pas mis en œuvre tous les moyens dont il disposait. 

Inversement en présence d’une obligation de résultat dès lors que celui-ci n’est pas atteint il est possible d’engager la responsabilité́ de son cocontractant. 

De manière succincte, dans l’obligation de moyens la faute doit être prouvée alors qu’elle est déduite de la non-réalisation de l’objectif dans l’obligation de résultat. 

En ce qui concerne l’obligation dite de sécurité́ elle a initialement été́ considérée par les juges comme une obligation de moyens. Il était donc nécessaire pour le locataire de prouver non seulement la faute du bailleur mais aussi le lien de causalité́ entre cette faute et le préjudice subi. 

Ainsi les juges rejetaient la responsabilité́ du bailleur en estimant que la preuve que le préjudice subi par la victime provenait de la faute du bailleur, n’était pas rapportée. 

Dans cette hypothèse, l’obligation de sécurité́ s’assimile plus ou moins à l’obligation d’entretien. 

(Cass. civ. 3e, 21 novembre 1990, n° 89-15922 Cass. civ. 3e, 8 décembre 2004, n° 03-17694)

Cependant pour les cas où l’obligation de sécurité́ recouvre l’obligation de garantie des vices cachéselle est assimilée par la jurisprudence à une obligation de résultat. Autrement dit, dès lors que l’on est face à un vice caché, quand bien même le bailleur aurait pris certaines mesures il répondra en tout état de cause des dommages causés par ce dernier. 

(Cass. civ. 3e, 7 janvier 2009, n° 07-11516. Cass. civ. 3e, 1er avril 2009, n° 08-10070) 

Il convient tout de même de noter que pour le cas où la responsabilité́ du bailleur serait engagée il est possible pour le bailleur de s’y soustraire en se retournant vers le professionnel qui a manqué́ à ses diligences et qui est à l’origine direct ou indirect du disfonctionnement. 

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Auteur : Maitre Mabrouk Sassi, Avocat droit des affaires, tousvosactes.fr

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