Les frais de notaire pour un achat immobilier en SCI sont identiques à ceux d’un achat par un particulier : environ 7–8 % du prix pour un bien ancien, 2–3 % pour un bien neuf. La SCI n’offre pas de réduction sur les droits de mutation, mais peut optimiser la fiscalité à long terme via le démembrement de propriété ou le régime IS. Voici le détail complet des frais en 2026.
Frais de notaire en SCI : même taux que pour un particulier
La SCI est une personne morale, mais le barème notarial appliqué à ses acquisitions est identique à celui d’un particulier. Les frais se décomposent en trois postes :
| Poste | Bien ancien | Bien neuf (TVA) |
|---|---|---|
| Droits de mutation (taxes fiscales) | ~5,09 % (5,80 % dans certains dép.) | 0,71 % (TPF réduite) |
| Émoluments du notaire (barème dégressif) | ~0,5 à 1 % selon le prix | ~0,5 à 1 % |
| Frais annexes (débours, publication, etc.) | ~0,5 à 1 % | ~0,5 à 1 % |
| Total estimé | 7 à 8 % | 2 à 3 % |
Calcul des émoluments du notaire en 2026 (barème dégressif)
Les émoluments du notaire sont fixés par décret et calculés sur le prix de vente selon un barème dégressif :
| Tranche de prix | Taux TTC (2026) |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,945 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,627 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
Pour un achat SCI à 200 000 €, les émoluments notariaux sont d’environ 1 700 à 2 000 € TTC. Les droits de mutation représentent la part la plus importante (~10 000 €).
Exemple chiffré : achat en SCI à 200 000 € (bien ancien)
| Poste | Montant estimé |
|---|---|
| Droits de mutation (5,09 %) | ~10 180 € |
| Émoluments du notaire | ~1 800 € |
| Frais annexes et débours | ~800 € |
| Total frais de notaire | ~12 780 € (6,4 %) |
Ces frais sont identiques que l’acheteur soit un particulier ou une SCI IR ou IS.
SCI IR vs SCI IS : impact sur la fiscalité de l’achat
Si les frais de notaire sont les mêmes, le régime fiscal de la SCI peut impacter l’intérêt de l’opération :
- SCI IR (transparence fiscale) : les frais de notaire sont intégrés au coût d’acquisition. En cas de revente, ils s’ajoutent au prix d’achat pour calculer la plus-value (ce qui réduit la plus-value imposable). Régime similaire à un achat en nom propre.
- SCI IS : les frais de notaire peuvent être immobilisés ou déduits comptablement. Ils sont amortissables dans le bilan de la SCI, ce qui réduit le résultat imposable sur plusieurs années.
- SCI IS avec location meublée (LMNP via SCI) : attention, la SCI à l’IS ne peut pas exercer d’activité de location meublée sans risquer la requalification en société commerciale.
Frais de notaire lors de la cession de parts sociales de SCI
Un avantage réel de la SCI : céder des parts sociales plutôt que vendre directement l’immeuble permet de réduire fortement les frais de transmission :
| Mode de transmission | Frais applicables |
|---|---|
| Vente directe de l’immeuble | Frais de notaire complets (7–8 %) |
| Cession de parts de SCI | Droits d’enregistrement : 5 % sur la valeur des parts (minus passsif) — notaire non obligatoire |
| Donation de parts de SCI | Droits de donation selon le lien de parenté (abattements familiaux applicables) |
La cession de parts de SCI est donc souvent plus économique qu’une vente immobilière directe, notamment dans un contexte de transmission familiale.
Questions fréquentes sur les frais de notaire en SCI
Les frais de notaire sont-ils différents pour une SCI ?
Non. Le barème des frais de notaire est le même pour une SCI que pour un achat en nom propre : environ 7–8 % pour un bien ancien, 2–3 % pour un bien neuf. La forme juridique de l’acheteur n’influe pas sur le montant des droits de mutation ni sur les émoluments du notaire.
Peut-on déduire les frais de notaire en SCI IS ?
Oui. En SCI soumise à l’IS, les frais de notaire peuvent être immobilisés (intégrés au coût d’acquisition de l’immeuble) et amortis comptablement, ou déduits directement en charges selon le choix comptable. Cela réduit le résultat imposable de la SCI sur plusieurs exercices.
Est-il moins cher d’acheter en SCI qu’en nom propre ?
Les frais d’achat sont identiques. L’avantage de la SCI est patrimonial et fiscal (démembrement, transmission de parts, régime IS), pas sur les frais d’acquisition eux-mêmes. La SCI engendre en revanche des frais de gestion annuels (comptabilité, assemblées).
Quels sont les frais de notaire pour une cession de parts de SCI ?
La cession de parts de SCI n’est pas un acte notarié obligatoire. Les droits d’enregistrement sont de 5 % sur la valeur nette des parts (valeur des actifs minus les dettes). C’est généralement moins onéreux qu’une vente immobilière directe.
Le notaire est-il obligatoire pour créer une SCI qui achète un bien immobilier ?
La SCI peut être créée sans notaire (acte sous seing privé), mais l’acte d’achat immobilier doit toujours être passé devant notaire pour être publié à la publicité foncière, que l’acheteur soit une SCI ou un particulier.
