Jusqu’au 31 décembre 2026, chaque parent ou grand-parent peut donner jusqu’à 100000 € sans droits à un descendant. Un même bénéficiaire peut recevoir 300000 € au total. La condition : l’argent finance, dans les 6 mois, un logement neuf ou la rénovation énergétique de sa résidence principale, gardée 5 ans. Et la déclaration se fait sur papier, pas en ligne.
Vous pensez avoir le temps ? Un don fait le 31 décembre compte. Un don fait le 2 janvier, non. Nous vous expliquons qui peut en profiter, ce que l’argent peut financer et comment sécuriser le dossier avant la date butoir.
Qui peut donner, à qui, et jusqu’à combien ?
Le dispositif figure à l’article 790 A bis du CGI (code général des impôts). Il vise les dons de sommes d’argent faits depuis le 15 février 2025.
Côté donateurs, on trouve les parents, grands-parents et arrière-grands-parents. Côté bénéficiaires, les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. Un oncle ou une tante sans descendance peut aussi gratifier ses neveux et nièces.
Les plafonds fonctionnent comme deux compteurs. Chaque donateur peut donner 100000 € exonérés à un même bénéficiaire. Le bénéficiaire, lui, plafonne à 300000 € tous donateurs confondus. Un couple de parents compte pour deux donateurs, soit 200000 € exonérés pour un même enfant.
Ce don ne grignote pas les abattements habituels (la part qu’on transmet sans droits). Il s’ajoute à l’abattement de 100000 € entre parent et enfant. Il s’ajoute aussi au don familial de sommes d’argent de 31865 €, réservé aux donateurs de moins de 80 ans et aux bénéficiaires majeurs. Un parent peut donc transmettre jusqu’à 231865 € à un enfant sans droits. Pour articuler ces enveloppes sur 15 ans, ce point sur le cumul d’un don manuel et d’une donation pose les règles de base.
Méfiez-vous d’une idée reçue tenace. Aucun montant ne dispense de déclarer un don d’argent à un proche, même exonéré, comme le rappelle cette réponse sur la somme qu’on peut donner sans déclarer.
Quels projets cet argent peut-il financer ?
Un logement neuf ou acheté sur plan
Premier usage : l’achat d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, l’achat sur plan). Neuf signifie achevé et jamais habité. Pour un achat sur plan, le délai de 6 mois s’apprécie à la date de l’acte de vente signé chez le notaire.
Le bénéficiaire doit ensuite occuper le logement comme résidence principale pendant 5 ans. Il peut aussi le louer comme résidence principale, à un locataire qui n’appartient pas à son foyer fiscal.
Des travaux de rénovation énergétique
Second usage : des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. Les dépenses doivent être éligibles à MaPrimeRénov’ (l’aide publique à la rénovation), même si vous ne la demandez pas. Une même dépense ne peut pas cumuler l’exonération avec MaPrimeRénov’, un crédit d’impôt ou une déduction. Il faut choisir.
Ce qui ne passe pas
Le texte s’interprète de façon stricte. Sont exclus :
• l’achat d’un terrain à bâtir.
• une maison que le bénéficiaire fait construire lui-même.
• le remboursement d’un prêt déjà souscrit.
• un apport ou un prêt à une SCI (société civile immobilière), même familiale : l’administration l’a confirmé dans une réponse à un sénateur.
• l’achat d’un logement ancien sans travaux, selon la doctrine actuelle de l’administration. Une extension aux primo-accédants a été débattue au Parlement : ce point peut évoluer, faites-le confirmer par votre notaire.
Combien la famille économise-t-elle vraiment ?
Prenons un cas simple. Léa a déjà reçu 131865 € de sa mère : ses deux enveloppes classiques sont épuisées. Sa mère veut lui donner 100000 € de plus. Hors dispositif, Léa paierait 18194 € de droits, selon le barème de l’article 777 du CGI. Avec le don logement, elle ne paie rien.
Voyez le dispositif comme une troisième poche, à côté des deux autres. Elle se ferme le 31 décembre 2026. Un don fait le 1er janvier 2027 n’en profite plus, sauf prolongation votée.
Un don en décembre : quel calendrier tenir ?
Deux dates comptent, et elles ne se confondent pas. La date du don décide de l’éligibilité : au plus tard le 31 décembre 2026. Le délai d’emploi court ensuite jusqu’au dernier jour du sixième mois qui suit le don. Un virement du 20 décembre 2026 doit donc financer l’achat ou les travaux avant le 30 juin 2027.
Comment prouver la date d’un virement de fin d’année ? Une déclaration déposée avant le 31 janvier 2027 fait foi de la date du don, sauf preuve contraire. Un acte notarié tranche aussi la question.
Notre conseil : ne visez pas le 31 décembre. Entre les jours fériés et les délais bancaires, un virement peut glisser. Voici le rétroplanning qu’on recommande :
• avant fin novembre : faire valider l’éligibilité du projet par le notaire ou l’artisan.
• début décembre : réunir le contrat de réservation, le compromis ou les devis de travaux.
• avant le 15 décembre : faire le virement, avec un libellé qui mentionne le don.
• dans la foulée : remplir et déposer le formulaire 2735.
• dans les 6 mois : payer l’achat ou les travaux avec ces fonds.
Comment déclarer ce don sans se tromper ?
Depuis le 1er janvier 2026, la plupart des dons manuels se déclarent en ligne, dans l’espace particulier du bénéficiaire. Le don logement fait exception. La FAQ de l’administration fiscale est nette : quand le bénéficiaire demande l’exonération de l’article 790 A bis, la déclaration en ligne est impossible. Beaucoup de guides disent l’inverse.
Le bénéficiaire remplit donc le formulaire 2735, téléchargeable sur impots.gouv.fr. Il coche la case du dispositif, dans la section V, et indique la date du versement. Il dépose deux exemplaires au service chargé de l’enregistrement de son domicile. Pour un mineur ou un majeur protégé, c’est le représentant légal qui s’en charge.
Pendant 5 ans, gardez dans un même dossier :
• la preuve du virement, avec sa date.
• une copie du formulaire 2735 déposé.
• l’acte de vente ou le contrat de réservation, ou les factures des travaux.
• un justificatif d’occupation du logement comme résidence principale.
• le bail, si le logement est loué.
Que risque-t-on si une condition n’est pas tenue ?
Fonds employés trop tard, logement revendu avant 5 ans, travaux non éligibles ? L’exonération tombe. Les droits de donation deviennent exigibles au barème normal, après les abattements encore disponibles. L’intérêt de retard de 0,20 % par mois s’y ajoute (article 1727 du CGI).
Oublier la déclaration coûte plus cher. La majoration atteint 10 % des droits dus, et 40 % sans dépôt dans les 30 jours qui suivent une mise en demeure. Dans l’exemple de Léa, une revente au bout de trois ans ferait revenir les 18194 € de droits, plus les intérêts.
Et après le 31 décembre 2026 ?
Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027, le budget de l’État en discussion au Parlement) prévoit un relais temporaire jusqu’au 30 juin 2027. Le don familial de sommes d’argent à un descendant passerait de 31865 € à 50000 €. Au-delà, un taux de 6 % s’appliquerait, dans la limite de 100000 € par donateur et par bénéficiaire, si ce dernier a moins de 50 ans.
Le taux tomberait à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % des sommes reçues à des organismes d’aide aux personnes démunies ou aux victimes de violences domestiques. Une famille pourrait ainsi aider un enfant et soutenir une cause dans le même geste.
Ces mesures restent un projet, que les débats parlementaires peuvent modifier. Le texte ne prévoit pas, à ce stade, de prolonger le don logement. Ces règles peuvent encore évoluer d’ici le vote du budget, en fin d’année.
Votre projet est prêt, ou presque ? Appelez le notaire ou l’artisan cette semaine, fixez le virement avant le 15 décembre et téléchargez dès maintenant le formulaire 2735. Une heure de préparation protège une exonération qui peut valoir plusieurs milliers d’euros.
