Qu’est-ce qu’une SCI et son fonctionnement ?
Très courantes en pratique, les sociétés civiles immobilières ont pour objet la gestion et la location d’immeubles qui ont été soit apportés par ses associés soit acquis par elle. Par opposition aux sociétés commerciales, les SCI n’ont pas fait l’objet d’une réglementation particulière et sont soumises au droit commun des sociétés civiles.
D’une manière générale, une SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs gérants. Les statuts de la SCI peuvent prévoir le rassemblement d’une assemblée générale (AG) afin de prendre les décisions importantes.
Obligation légale d’Assemblée Générale en SCI
Toutefois, même si les statuts restent silencieux, les gérants d’une SCI sont tenus par l’obligation de réunir une assemblée générale une fois par an. Néanmoins, il n’y a pas d’obligation de rassembler l’AG physiquement. Par conséquent, deux hypothèses peuvent être envisagées :
- soit les gérants peuvent convoquer les associés à l’AG annuelle classique pour leur présenter les comptes annuels ;
- soit les gérants ont également la possibilité de faire l’assemblée générale par correspondance (si elle est prévue par les statuts).
Assemblée Générale Annuelle avec Présence Personnelle des Associés
Cadre juridique applicable
D’une façon générale, les règles dégagées pour les associés de la société civile sont applicables aux associés de la SCI. Plus précisément, l’article 1853 du Code civil, disposant que les décisions collectives sont prises en assemblée ou par consultation, est même applicable à une SCI constituée entre les membres d’une même famille.
De même, les articles 1855 et 1856 prévoient le droit des associés à l’information, de même, les gérants de la société doivent au moins une fois par an éditer :
« un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ».
Délais et obligations temporelles
Toutefois, les règles applicables à la réunion de l’AG dans une SCI sont un peu plus souples que celles qui sont applicables pour une société commerciale. L’AG doit être réunie, en règle générale, une fois par an dans les 6 mois qui suivent la clôture de l’exercice social.
Procédure de Réunion d’une Assemblée Générale
Le gérant d’une SCI est tenu d’une obligation de convoquer tous les associés à l’AG. Comme pour les sociétés commerciales, en cas de violation de cette obligation, il y aurait une annulation de l’assemblée générale ainsi que de toutes ses décisions.
Règles strictes à respecter par le gérant
D’abord, l’article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 dispose que les associés d’une société civile sont convoqués par lettre recommandée, quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée.
La cour de cassation précise toutefois que le point de départ de la convocation faite par lettre recommandée est la date d’expédition de la lettre et non celle de sa réception. (C.cass, com, le 11 janvier 2005, n° 02-14 118)
Contenu obligatoire de la convocation
Dans la lettre de convocation il est nécessaire de mentionner :
- la date, l’heure et le lieu de l’assemblée (le choix du lieu est libre) ;
- l’ordre du jour doit détailler les questions qui feront l’objet d’une délibération pour que les associés puissent s’y opposer.
Ainsi, et par exemple, la mention « approbation des comptes » n’indique pas qu’il est prévu de débattre sur la rémunération des comptes courants. Cette information doit être plus détaillée dans le courrier de convocation.
Simplification procédurale possible
Les associés peuvent ensuite poser les questions par écrit au gérant de la société.
Cependant, dans la pratique, cette procédure peut être allégée si tous les associés signent le procès-verbal de l’AG ou si les associés sont tous co-gérants. Lors de la signature chaque associé doit mettre son nom, prénom et le nombre de parts détenues.
L’Assemblée Générale par Correspondance
Vote par procuration
Les statuts d’une SCI peuvent prévoir la possibilité de voter à une AG par procuration : c’est-à-dire qu’un associé qui n’est pas en mesure de participer à une assemblée conserve le droit de donner sa voix à un autre associé qui le représentera pour voter les résolutions proposées.
Consultation à distance
Aussi, il est possible de prévoir dans les statuts que la consultation des associés pourra se faire à distance. Dans ce cas, l’assemblée ne tient pas dans un lieu donné. Toutefois, le vote est organisé par correspondance de tous les associés.
Chaque associé exprime à distance son vote des résolutions proposées. Le gérant reçoit les voix exprimées, regroupe et rend compte aux associés des décisions prises par l’assemblée.
Documents obligatoires à transmettre
Toutefois, la date et l’heure doivent être obligatoirement fixées. Tous les documents nécessaires sont obligés à être transmis aux associés :
- rapport de gestion
- comptes annuels
- état des comptes courants à la date de clôture
Exception importante : copropriétés en SCI
Cependant, il est important de noter que les copropriétaires, en forme de SCI, ne peuvent pas exprimer leur opinion à l’assemblée générale grâce à un vote par correspondance. L’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoyant que les décisions seront adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, aucune autre alternative n’est envisagée.
Quorum Requis en Assemblée Générale de SCI
En principe, les statuts d’une SCI fixent librement les règles de quorum donc le nombre minimal d’associés présents ou représentés pour que l’assemblée puisse se tenir valablement.
Toutefois, les statuts peuvent prévoir certains nombres de décisions qui doivent être prises par la majorité des associés. Si les statuts ne les mentionnent pas, l’assemblée peut donc valablement prendre des décisions même si très peu d’associés sont présents. Il est quand même conseillé de prévoir un quorum dans les statuts pour éviter les situations de blocage.
Conclusion : L’importance de l’AG dans la vie d’une SCI
Enfin, la place d’une assemblée générale dans la vie d’une SCI est sans doute importante. C’est un organe démocratique qui permet aux associés d’être informés de la gestion de la société et d’exercer leur droit de vote. Néanmoins, le gérant de la société est tenu de rendre compte par écrit aux associés. Toutefois, la loi prévoit quelques dérogations, telles que : le vote par correspondance ou la liberté de fixer le quorum dans les statuts.
Une analyse juridique et fiscale de votre projet par un professionnel du droit s’impose avant toute prise de décision, pour prendre les bonnes orientations dès le début et éviter toute erreur et effet défavorable.