Avantages et Inconvénients de la SCI

SCI : Ses Avantages et Inconvénients

Par Me Sassi, avocat en création de sociétés et en droit des affaires, à Paris. 

https://www.sassi-avocats.com/

Avant de créer une Société Civile Immobilière, il est utile de connaitre les Avantages et les inconvénients. 

 

Quelle Société Civile Immobilière créer ?

Très courantes en pratique, la forme de la société civile immobilière (SCI) a pour objet la gestion et la location d’immeubles qui ont été soit apportés par ses associés soit acquis par elle. 

Elle est un excellent instrument de gestion patrimoniale. Elle permet parut permettre parfois de régler des problèmes d'imposition des revenus ou des plus-values, d'impôt sur la fortune immobilière ou de droits de succession.

Toutefois, parmi les sociétés immobilières, il faut distinguer entre ces sociétés, celles dont la vocation générale est la gestion des immeubles qu'elles possèdent, et les sociétés à statut particulier :

• les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI, il s'agit de sociétés civiles autorisées à faire appel à l'épargne publique) ;
• les sociétés d'attribution, dont l'objet est d'assurer aux associés la jouissance d'une fraction d'immeuble - et éventuellement partagée - dans le temps.

Cependant, il ne sera question dans cet article que des sociétés civiles immobilières qui sont appelées également parfois société de gestion immobilière. Elles n’ont pas fait l’objet d’une réglementation particulière et sont soumises au droit commun des sociétés civiles.

En choisissant cette forme de la société, il est important de bien comprendre le mécanisme d’une SCI ainsi que ces avantages et inconvénients. La SCI constitue une alternative à l’indivision ou au démembrement de propriété. Les associés détiennent des parts et ne peuvent en conséquence demander le partage en nature de l’immeuble.

 

Les principaux avantages d’une SCI 

La société civile est assez souple dans son régime de constitution et autorise une gestion du pouvoir précisée dans les statuts. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus prévus par les statuts. Ces statuts peuvent être adaptés et anticiper, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions qui devront être prises. 

De même, un grand avantage est que les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values après trente ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique.

Ainsi, et par exemple, un couple peut décider de constituer une SCI pour l’acquisition d’un immeuble. Chaque membre du couple sera alors associé de la société et recevra des parts sociales en contrepartie de son apport (l’article 1843-2 du c.civ). 

La SCI peut également éviter l’indivision entre les associés qui sont détenteurs de parts (et non de fractions indivises de l’immeuble). Dans ce cas, le passif attaché à la SCI (apports en compte courant des associés ou emprunt bancaire) se déduit de la valeur de l’immeuble, ce qui réduit d’autant la valeur des parts à transmettre. 

Enfin, l’intérêt est évidant dans le cas de la transmission dans la famille. L’idée est qu’en constituant la SCI avec les enfants titulaires de la nue-propriété des parts sociales, les parents se réservant l’usufruit, de sorte qu’au décès de ces derniers, les enfants ont la pleine propriété sans mutation.

En pratique, il peut etre possible de combiner parfois SCI et tontine, en incluant dans les statuts de la SCI un pacte tontinier prévoyant qu’au décès de l’un des associés, l’autre sera considéré comme étant rétroactivement propriétaire des parts sociales. La combinaison paraît intéressante fiscalement puisque l’administration fiscale ne semble pas vouloir appliquer l’article 754 A du CGI à cette hypothèse, le contrat de société n’étant pas un contrat d’acquisition en commun au sens de cette disposition.

Malgré ces avantages, cette forme de la société a quand même certains inconvénients à connaitre.

A lire en complément: 10 Raisons de créer une SCI

 

Les inconvénients de la SCI 

Tout d’abord, compte tenu de ce qui précède, en principe par la constitution d'une SCI les personnes souhaitent se réunir pour assurer la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers et garantir ses intérêts. Il faut préciser néanmoins, que la SCI ne peut pas avoir un objet commercial comme l'achat et la revente d'appartements (ceci reste bien sur possible, mais cela ne doit pas être une intention commerciale). 

SCI est une structure utilisée pour encadrer un projet commun, lequel peut être la construction d'un immeuble sur un terrain acheté par la SCI, ou la location d'ensembles immobiliers dans le but de simplifier la gestion des loyers. 

Toutefois, la loi exige plusieurs formalités de la création et gestion de la SCI. Elle doit d'abord être immatriculée et enregistrée. De plus, au cours de son existence, il existe des obligations comptables et fiscales telles que :

• les assemblées des associés régulièrement formées ; 
• les procès-verbaux d'assemblée doivent être rédigés ; 
• la comptabilité doit être tenue de façon régulière et précise.
• les associés doivent rédiger des statuts dans lesquels ils nomment un gérant et lui attribuent des pouvoirs de gestion. 

Lire également pour plus d'informations:  Qui est le Gérant de la SCI ? Quelles sont ses Responsabilités ?

 

Un autre inconvénient peut concerner les époux. Lorsque la SCI est constituée pendant le mariage, la gestion des parts sociales reste rigoureuse et rejoint le système de l’indivision. 

Ainsi, la jurisprudence annule la cession de parts de SCI réalisée par un époux seul, rappelant que les parts ne sont pas des droits sociaux négociables et qu’elles tombent sous l’exigence de cogestion prévue à l’article 1424 du c.civ (Cass. 1re civ., le 9 novembre 2011, n° 10-12.123). La règle joue même si, comme en l’espèce, un seul époux est associé de la SCI.

 

Un autre inconvénient se relève de l’acquisition par le biais d’une société qui statue sur la propriété de l’immeuble, celui-ci détenu par une société unipersonnelle constituée par un des époux. Cela se complique dès lors que l’acquisition a été faite au nom de la société. 

La solution affirmée par la jurisprudence pourrait paraitre bizarre parce qu’il suffirait alors pour un époux marié sous le régime légal de constituer une SCI avec des fonds propres et en faisant emploi pour faire échapper les biens acquis après le mariage, dès lors que l’acquisition a été réalisée par la société. 

La limite de telles manipulations est toutefois la fraude aux droits du conjoint (Cass. 1re civ., 1er févr. 2012).  Une SCI ainsi constituée par un époux et sa maîtresse est annulée pour cause illicite, la société n’ayant été constituée que pour faire échec aux règles du régime matrimonial (CA Grenoble, 26 mars 2012, nº 11/02714 ).

Enfin, un inconvénient considérable est que les associés de la SCI sont responsables indéfiniment et personnellement des dettes contractées par la SCI. 

 

Ceci étant dit, cette forme de la société (SCI) reste pratique pour la gestion et la location d’immeubles et ne manque pas d’avantages. Son très grand atout reste les options en faveur du régime de l'impôt sur les sociétés. La société civile, même si son fonctionnement est plus simple que celui des sociétés commerciales, reste tout de même un instrument juridique perfectionné.

Lire également pour plus d'information : 

• SCI : Comment choisir entre le régime de l'Impôt Revenu ou l'Impôt Société ?
• Les droits des sociétés et la création de SAS, SARL, SCI, SASU, EURL, etc.: 

 

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Auteur : Maitre Mabrouk Sassi, Avocat droit des affaires, tousvosactes.fr

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